Gli stabili condominiali risultano sempre più spesso circondati da spazi verdi, adibiti a giardino dai singoli condòmini. Ecco allora che diviene necessario comprendere quali regole seguire in ordine alla loro gestione e manutenzione affinché i propri alberi ovvero le proprie piante non arrechino disturbo e/o pregiudizio alle proprietà dei vicini confinanti ovvero alle proprietà esterne al condomìnio, divenendo motivo di discussione e scontri.
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Principi generali: distanze minime e ripartizione spese
A regolamentare la materia è l’art. 892 c.c., ai sensi del quale chi vuol piantare alberi presso il confine deve osservare determinate distanze stabilite:
- dai regolamenti comunali;
- in mancanza di regolamenti, dagli usi locali, conoscibili tramite consultazione delle relative raccolte tenute presso le Camere di Commercio provinciali e,
- allorquando né i regolamenti né gli usi offrano indicazioni in merito, dallo stesso articolo supra richiamato, avente, pertanto, carattere residuale.
In particolare il Codice Civile prevede differenti distanze a seconda della tipologia di albero o di pianta:
- tre metri per gli alberi di alto fusto, ovverosia quelli il cui fusto, semplice o diviso in rami, sorge ad altezza notevole, quali noci, castagni, querce, pini, cipressi, olmi, pioppi, platani e simili;
- un metro e mezzo per gli alberi di non alo fusto, ovverosia quelli il cui fusto sorga ad altezza non superiore a tre metri, quali gli ulivi;
- mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive e le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo;
- un metro per le siepi di ontano, di castagno o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo;
- due metri per le siepi di robinie.
Tali distanze minime:
- vanno misurate dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell’albero nel tempo della piantagione o dalla linea stessa al luogo dove fu fatta la semina;
- NON vanno rispettate in presenza di un muro divisorio sul confine, in comune con il confinante o di proprietà esclusiva, purché le piante siano tenute ad altezza che non ecceda la sommità del muro;
- ai sensi dell’art. 893 c.c., vanno rispettate anche per gli alberi che nascano o si piantino nei boschi, sul confine con terreni non boschivi, o lungo le strade o le sponde dei canali, trattandosi di boschi, canali e strade di proprietà privata, salvo che i regolamenti o, in mancanza, gli usi locali, dispongano diversamente.
Ciò posto, si considerano comuni gli alberi esistenti sin dalla costituzione del condominio o la cui piantagione sia stata decisa in sede di assemblea e quelli dei quali né il regolamento né gli atti ne riservino la proprietà a qualcuno. Contrariamente, si considerano di proprietà esclusiva gli alberi ubicati in giardini di proprietà dei singoli condòmini ovvero in giardini pertinenziali delle singole unità immobiliari.
Ma chi paga per la loro manutenzione?
Nel primo caso (alberi condominiali), le spese per la loro manutenzione e conservazione devono venir sostenute da tutti i condòmini in ragione dei rispettivi millesimi, salvo diverso accordo e solo quelle di natura straordinaria necessitano della ratifica dell’assemblea (Cfr., sul punto, Cass. civ. nr. 454/2017: “è funzione tipica del consuntivo proprio l’approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condòmini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea”).
Nel secondo caso (alberi non condominiali), invece, tali spese spettano esclusivamente al legittimo proprietario.
Casistica e tutele
Fermi restando i principi generali appena richiamati, vediamo ora le principali ipotesi di disturbo che potrebbero verificarsi a danno dei vicini o di terzi e le forme di tutela loro assegnate.
Alberi a distanza non legale
L’ art. 894 c.c. attribuisce al vicino il diritto di domandare, per via giudiziale, l’estirpazione degli alberi e delle siepi a distanza minore della legale: ciò tanto nel caso che vi siano stati piantati quanto nel caso in cui vi siano nati spontaneamente, a nulla rilevando il concreto verificarsi di un danno (Cfr., sul punto, Cass. civ. nr. 15236/2008, laddove, per l’appunto, si afferma che il proprietario del fondo può chiedere l’estirpazione degli alberi posti nel fondo del vicino a distanza minore di quella di legge, a prescindere dalla valutazione dell’esistenza di un’effettiva turbativa, in quanto la finalità dell’art. 894 c.c. è quella di salvaguardare il fondo in sé, indipendentemente dalle sue particolari caratteristiche o esigenze, “sicché il compito del giudice di merito è limitato alla verifica del rispetto della distanza prescritta, senza doversi estendere a indagare la concreta esistenza del danno”).
ECCEZIONI
Tale diritto, tuttavia, viene meno:
- allorquando il proprietario degli alberi e delle siepi abbia acquistato la servitù di tenerli ovvero
- allorquando venga imposto da parte dell’autorità competente un vincolo di bellezza panoramica ai sensi della L. nr. 778/1992. Più precisamente, qualora la piantagione venga dichiarata d notevole interesse artistico, il vicino non può pretenderne la rimozione e l’osservanza delle distanze legali, né il risarcimento del danno in caso di mancata rimozione, ma ha solo diritto al risarcimento del danno arrecato dalla piantagione sino al momento in cui il vincolo fu imposto.
Invasione dei rami
Qualora, invece, gli alberi siano disposti a distanza regolare e, ciò nonostante, i rami ovvero le radici si protendano al di là del confine, invadendo il fondo vicino, entra in gioco l’art. 896, primo comma, c.c., ai sensi del quale il proprietario del fondo invaso può in qualunque tempo esigere, per via giudiziale, la recisione dei rami e può egli stesso tagliare le radici che si addentrano nel suo fondo. Analoga facoltà viene riconosciuta in capo all’amministratore contro il singolo condòmino i cui alberi con i loro rami invadano le parti comuni, nonché in capo al proprietario di una proprietà privata ubicata nel condominio o ad esso esterna contro l’amministratore stesso per l’invasione da parte degli alberi condominiali.
Resta salva, in ogni caso, la possibilità per il proprietario degli alberi, sia esso il condominio o un singolo condòmino, di adempiere spontaneamente.
ECCEZIONI
Il diritto di cui all’art. 896 c.c., tuttavia, non può essere esercitato:
- allorquando i regolamenti ovvero gli usi locali dispongano diversamente o
- allorquando il proprietario degli alberi abbia acquistato il diritto di tenere i rami sul fondo del vicino, costituendo apposita servitù a carico di quest’ultimo ovvero, infine
- allorquando gli alberi siano piantati su strade pubbliche, poiché, in tal caso, formano un accessorio dell’opera pubblica e, pertanto, non se ne può pretendere la recisione, ma si ha soltanto il diritto al risarcimento dei danni eventualmente causati.
Caduta di alberi condominiali o di loro rami
Particolare attenzione merita poi l’ipotesi in cui un albero ubicato nel giardino condominiale e di proprietà dell’edificio ovvero un ramo o tronco di esso cada colpendo un’auto parcheggiata nelle vicinanze o un passante. In tali casi la responsabilità ricade sul condominio, quale custode ex art. 2051 c.c., che sarà, pertanto, tenuto a risarcire i danni cagionati, salvo che provi il caso fortuito, ovverosia la ricorrenza di un fatto e/o evento tanto eccezionale ed imprevedibile da non poter essere evitato neppure con l’ordinaria diligenza ed idoneo ex sé a causare il danno lamentato, quale, ad esempio, un terremoto o un tifone del tutto atipico per la zona geografica in cui si è verificato. Diversamente la giurisprudenza sia di merito che di legittimità ha escluso che il condominio possa essere esonerato da responsabilità in presenza di eventi atmosferici, sia pure di eccezionale intensità, le cui conseguenze potevano venir limitate o evitate con una corretta e regolare manutenzione, specie considerato che il cambiamento climatico degli ultimi tempi impone maggiore attenzione alle chiome degli alberi ed alla loro salubrità e sicurezza (Cfr., sul punto, Cass. civ. nr. 348/2020, laddove, per l’appunto, si precisa come non sia sufficiente la sola esistenza di un forte vento e di una grande pioggia ad integrare gli estremi del caso fortuito, essendo, all’opposto, necessario che il condominio – custode dimostri di aver posto in essere ogni attività necessaria per evitare il danno. In senso conforme, quanto alla giurisprudenza di merito, Tribunale di Firenze nr. 1323 dell’08/06/2020: “la sola dimostrazione della straordinarietà dell’evento atmosferico, qualificato come calamità naturale, non può considerarsi quale causa interruttiva del nesso di causalità e dunque assolvere da responsabilità del custode”, nonché Tribunale di Roma, sentenza 28 febbraio 2019, n. 4914, laddove si è riconosciuta la responsabilità del condominio convenuto per i danni cagionati da un albero condominiale che, a causa del rischio della caduta di pigne di grandi dimensioni, impediva all’attrice il sicuro utilizzo del giardino di sua proprietà: “l‘esaminata documentazione dimostra che il pericolo di caduta delle pigne fosse già a far data dal 2007 una circostanza pacifica, ben nota al custode. E’ un elemento altrettanto pacifico che la comprovata pericolosità dell’albero condominiale abbia impedito all’attrice il libero godimento degli spazi del proprio giardino…..[OMISSIS]…..il corretto espletamento dell’obbligo custodiale ex art. 2051 c.c. avrebbe richiesto al Condominio, anche alla luce del pacifico stato di pericolosità dell’albero, un’attività di vigilanza e manutenzione costante sulla res in custodia”).
CONCLUSIONI
In definitiva il verde è tanto bello quanto impegnativo, imponendo al soggetto tenuto a prendersene cura l’osservanza di precise regole di manutenzione, da rispettare con la diligenza del buon padre di famiglia, onde evitare di ritrovarsi oggetto di spiacevoli pretese risarcitorie.
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